房价分化和板块轮动，将是未来的常态！
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提问：星叔，请问如何怎样才能选到未来5-10年涨幅*的房子？哪种地段价值更大？
回答：买房这件事情上，首先要计算首付，根据首付再来计划可以买什么样的房子，对应哪些地段和产品，一步步细化。
买房，核心只看房屋的合理价值；
地段，只是房屋价值的其中一个因素，并且这个因素并不是一成不变的。
以城郊结合部为例：
城郊结合部的本质，指的是价格便宜存在套利空间的郊区，而在过去一些年的经验里，这些郊区往往体现为成交结合部区域。
1.城郊结合部的“买点”并不是长期存在的，
2.城郊结合部的位置，也是不断变化的；
3.城郊结合部的买点归根结底还是价值的结果，所以核心规律还是看价格。
在楼市的早期，城市价值体系尚未沉淀，市中心的价格还没有涨起来，譬如重庆，两江四岸1.5万，环线边缘也要接近1万，这个价格情况下，反而优先购买两江四岸地区。
随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。
随着大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群不愿意买没学q的低价老破小。
于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。
典型比如北京诸多郊区。
而对于北京这种超大型城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。
加上城市的驱逐人口，北京新增人口急速下降，城市开始内卷化，自然的郊区边界不再扩张，现存的城郊结合部价格，已经在预期和购买力溢出下变得昂贵。
除了类似天通苑回龙观等少数几个边界地带，已经很少有便宜的，值得买的城郊结合部。
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