2023年，一个凛冬与新生交织的时代

商办作为经济风向标，市场持续探底

当外在处于不确定性时

内心驱动力成为唯一确定性

我们采访了多位产业大咖和空间主理人

倾听他们对产业生态的探索

对城市更新的潜心打磨

对商办的砥砺坚守

这是最糟糕的时代，也是最美好的时代

是让人绝望的冬天，也是充满希望的春天

58商办致敬商办创新者，致敬每一个商办人

2024年，我们满怀期待！

课题1：商办产业生态服务如何创新？01
清控科创总裁 程方‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍坚守“知行合一”，服务中国创新创业

“创新是企业永恒不变的主题，应该成为所有企业的信仰。”清控科创源自清华，自2002年成立以来，见证并推动了中国经济发展，创造了多个行业首创模式，更培育了创新精神和企业家。清控科创总裁以低调务实的作风，将“知行合一”理念贯彻于发展之中，进行了系列改革与创新。“我们首次将创业与街区空间形态结合，打造中国第一条创业街区；率先在美国硅谷购置资产，建设中国专业平台的海外园区；首次探索飞地孵化模式，帮外地政府在一线城市构建创新中心；打造国内首个“互联网+”招商平台和将社区与创业结合的青年社区。”程方表示。未来，清控科创将聚焦四项核心业务：将科技园区和科技孵化器作为业务底盘；构建专业的服务能力，即科技成果的双向转化能力，以“江阴模式”为典范，探索三种实施路径；以市场化方式服务政府，提供专业解决方案，解决产业和经济发展过程中的问题；继续深化科技投融资服务。02双创街控股董事长苗英伟7年以终为始，让中国企业更创新

2022年，国家高新技术企业净增3489家、总数增至1.14万家。创新街区作为城市策源地，以生态体系助力城市能级跃迁。北京双创街控股有限公司源于清华，专注科技成果转化的创新创业服务。董事长苗英伟长期聚焦创新创业领域，站在宏大历史进程维度，探索中国城市创新发展的实践逻辑。

2016年，双创街控股成立践行“科技成果转化、创新企业孵化、创业载体优化”的发展战略。2019年，先提出做科技成果转化主题的创新街区，构建科技服务生态。2022年，打造北京CBD数字经济产业创新高地，让数字经济企业逐水而居。

苗英伟表示，双创街使命是让中国企业更创新。7年来，落地全国近30个创新创业空间，帮30多项技术实现应用转化。“我们构建了像亚马逊热带雨林一样的创新生态体系，推动更多的创新成果逐步转化落地。”他相信，双创街富有创新活力的生态体系，可以让科学家、创业者、企业家、投资人蓬勃成长。

03‍翠湖科创董事长马超打破“产业围墙”，培育逐水而居的产业生态

翠湖科创，是实创科技服务体系的重要组成部分，是北京市科委、中关村管委会认定和重点支持的首批北京市标杆型孵化器。

翠湖科创董事长兼总裁马超，从2017年探索科创服务，打破园区“产业围墙”，到2019年跑通面向行业领军企业，上市企业的开放式创新，落地实施“大企业开放创新中心服务解决方案”的服务生态，到立足北京自贸试验区科技创新片区成立B1lab实验室，构建了稳态产业土壤。‍‍翠湖科创释放大型龙头科技企业需求，双向对接具备核心技术的科技企业，推动促进大中小企业融合发展的产业协同创新，与龙芯中科、华为云、佳讯飞鸿、新晨科技、大北农和纳通医疗等行业领军企业、科研院所达成合作，吸引中小创新企业落位。翠湖科创奉行长期主义精神，始终将创新精神深入服务中，未来将继续讲好科创产业平台培育的新篇章。04‍海升睿达总经理许国亮构建产业服务的“生态雨林”，协同区域发展

中关村，中国“创新名片”，引领着我国产业经济的创新发展。追溯到1993年，北京海升集团公司成立，2012年参股支持中关村东升科技园建设，助力打造海淀区东北部高科技产业聚集区。海升集团不断构建产业服务的“生态雨林”。2016年，成立海升投资，完成自有种子基金和产业基金“双基金”布局。2021年，成立北京海升睿达科技发展有限公司。

海升睿达总经理许国亮，在产业运营领域经验丰富。他表示，海升睿达承载着海升集团产业运营以及产业孵化、产业投资的使命，主要聚焦“一街两园”的打造（中关村智造大街、西三旗文化科技园、东升培黎教育科技园），打造产业会客厅、飞地孵化、轻资产园区运营等合作格局，赋能京外区域的发展。

未来，海升睿达将海升集团的经验及企业资源、产服生态向外输出，以产业服务“生态雨林”赋能、协同区域发展。课题2：城市空间如何和人文深度融合？

0127院儿主理人牛瑞雪、于歌从闯入者到胡同在地文化融入者

2016年，牛瑞雪、于歌两位海归艺术家将内务部街27院儿设计运营为东城区朝阳门街道社区文化生活馆，为居民提供全新的公共文化服务。27院儿“以艺术推动社区发展”的运营理念，通过重新思考、打造理想的城市社区，逐步实现新老文化、新老居民的共生融合，让胡同焕发生机，成为北京新型公共文化空间的代表。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍6年时间，27院从四个角度进行课题研究——模式方法、理论基础、空间可持续运营和创意型团队，让永续的内容用艺术助力社区的综合发展。“一年四季，我们举办各种丰富多彩的公共文化活动，咖啡、扎染、戏剧、艺术展等，孵化了‘老好使Shop’。”牛瑞雪、于歌表示，27院儿已链接10万人群，推动更多年轻人和当代艺术走进老北京的社区生活。“希望尝试和探索文化商旅综合体模式，希望能够从公共文化开始，融合商旅打通区域循环。”02南京金银街主理人王磊让消失的田园诗歌复现于城市街头和手心‍‍

王磊是南京硅巷模式的倡议发起者，溯源于美国纽约曼哈顿的硅谷，南京硅巷打造以存量空间更新为主的创新产业集聚街区。

他还是南京鼓楼区“国际青年艺术街区”金银街项目主理人，与政府、社区合作进行一场开创性的“场景试验”——将金银街更新模式和乡村振兴OTA结合，将消失于记忆中的田园诗歌复现于城市街头。

“城市更新的本质是人口更新，人口更新的问题在于城市空心化，在城市发展过程中人口不断外溢。城市更新要解决的核心课题，是如何固化人口。仅通过地产开发是不能实现的。真正的更新需要和政府一起研究区域，它适合什么样的产业发展。”

03

北京文心华策总经理贾尧打造影视产业集聚生态型园区，引领文化社会效应

作为中国影视文化产业“灵魂之地”的文心华策国际影视交流中心，坐落于朝阳区丽都商圈。中国半数以上的影视界大咖、主创人员聚集在此，出品了许多具有“真实可感的烟火气、有血有肉的人性美”的优秀作品。

北京文心华策文化科技有限公司总经理贾尧，全面负责产业园的整体运营和产业生态规划。“依托华策影视集团的资源平台和北文投丰富的文化产业资源，我们致力于打造影视全产业链集聚的生态型园区，通过空间+资本+内容模式，将影视全产业链的相关元素集聚和落地到产业园区。”贾尧表示。

“我们将始终践行平台的使命，助推入驻企业做有益于国家、社会、人民的精品力作，助推影视文化的长尾效应充分发挥和落地。希望以后能做更多探索，实实在在的为客户和百姓做好服务，创作出更多有血有肉的作品，把情怀和感动带给大家。”

04‍禄米仓产业园运营总经理王维纬500年禄米仓文脉，新时代城市更新典范

在全国文化中心建设的大背景下，位于*文化科技与文化金融重点实验区的东城区禄米仓产业园，构建了包括新视听科创办公区、主题文化街区以及活力居住区的产业空间，形成技术、产品、服务和应用协调发展，聚集效应明显，产业链条完备的新视听产业发展平台。

“古人云，仓廪实而知礼节。只有经济发展到一定程度才能形成文化新风尚，才能发展文化产业。”北京禄米仓产业园运营总经理王维纬表示，深耕禄米仓新视听产业发展平台，帮助一批文创、科创类企业茁壮成长，为城市更新植入文脉传承与科技驱动的体验空间、消费业态。

“每改造一片土地，无论老旧厂房，还是历史工业遗存，都希望通过导入丰富的文化内容和科创产业，赋予建筑空间新的价值和意义。”未来，禄米仓将依托文脉传承和科技驱动为城市的高质量发展做贡献。

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首创郎园运营总监吕佳‍

郎园品牌孵化落地全国，为城市更新创造人文价值

城市文创园运营，更关注“人”的情感价值。如何用文化打造人和城市的情感联结，是城市运营商首创郎园一直思考探索的。

2009年在废旧厂房里生长出的郎园，经过十几年文化内容的耕耘，已形成鲜活的文创园品牌并持续孵化落地全国。从郎园Park、郎园Station、BOM嘻番里到乌镇·郎园Art，从北京、上海、杭州到乌镇……首创郎园延续城市工业发展脉络和人文的创新融合，成为越来越多地方的文化地标。

首创郎园运营总监吕佳，从2014年深度参与郎园品牌的管理运营。凭借对文创产业的热爱，对城市更新的深入研究和专业管理能力，打造了北京市级文化产业园区郎园Park和长三角艺文后花园乌镇·郎园Art。作为北京石景山区政协委员，亲身参与产业和在地文化建设。

“我们将先进的文化产业运营理念带到各地，打造有温度的产业生态、有活力的文化园区、有创新的文化空间，为老百姓提供有质量的公共文化服务。”吕佳对未来充满信心。

06‍天桥艺术中心副总经理杨树聪打造北京文化消费新地标

近年来，天桥艺术中心积极响应“大戏看北京”文化名片打造，创新探索演出空间和演艺产业链的发展。

北京天桥艺术中心党支部书记、副总经理，天桥艺术中心成立伊始开拓者之一杨树聪表示：“应该尊重天桥艺术中心的生命逻辑和成长逻辑，站在整个演艺区的发展角度，从城市空间载体和演艺内容出发传承创新，未来5～10年逐步形成演艺生态，丰富北京文化消费。”

天桥演艺区会围绕演艺层层布置相应的产品，艺术中心是最核心的表达演艺的场所，中轴线·阅空间围绕表演艺术及文学遴选3000册书籍，希望产品和演艺有足够的连接，以形成小的产品体系和演艺相关的概念。

他表示，演艺属于精神文化产品，是城市更新的重点。演艺更新体量很大，无论大剧场、小型空间都会在整个街区或整个城市形成粘性内容，成为城市文的文化名片，发挥影响力。

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开心麻花剧场院线副总经理马悦舒‍将“花花世界”打造为城市潮流文化新地标

花花世界是开心麻花打造的首个沉浸式演艺新空间，依托戏剧内容，聚合了戏剧主题空间运营、戏剧展演、戏剧衍生业务、创排孵化、休闲消费等不同业态，主打“一站式”和“沉浸感”，满足年轻人社交、文化、娱乐等多元需求。‍

自2022年圣诞亮相以来，开心麻花创新品牌和内容操盘手马悦舒，带领团队不断创造惊喜，数百场爆满的不同类型沉浸式演出在花花世界上演，“戏剧小镇”概念主题街区也成为望京地区潮流打卡新地标。

马悦舒极具创新精神。早在2012年，她深度参与了“空间+内容IP”的跨界创新。机缘巧合之下，2017年她涉猎开心麻花剧场院线和内容厂牌创新探索业务，并敏锐捕捉年轻人和市场“水温”变化，以跨界创新的产品逻辑，开拓了麻花内容生长象限下的跨界玩法，寻找更有温度更有灵魂的表达，实现了开心麻花以孵化厂牌开展商业化运营。

花花世界由3层的环形空间和顶层的城景露台组合而成，结合开心麻花自主的“前店后厂”剧场模式，打造多个戏剧主题内容空间，包括A66环境剧场、Stage One音乐戏剧酒吧、开心小麻花儿童戏剧体验中心、《海上倒计时》游戏戏剧及专业戏剧创排孵化空间。

马悦舒表示希望联合更多合作伙伴共创，升级放大开心麻花品牌势能，将花花世界打造为城市潮流文化和新消费地标。